Syndic bénévole : ce qui a changé en dix ans

Si vous avez accepté de devenir syndic de votre immeuble, vous avez sans doute hérité d'un classeur, d'un compte bancaire et de quelques habitudes. Mais les règles, elles, ont beaucoup bougé depuis dix ans. Entre 2014 et 2026, une série de lois et de décrets a redessiné la vie des petites copropriétés : registre national, fonds de travaux, assemblées à distance, plan de travaux, diagnostic énergétique.

Voici, dans l'ordre, ce qui a changé et ce que cela implique concrètement pour un copropriétaire qui gère son immeuble bénévolement.

2014 : la loi ALUR pose les fondations

La loi ALUR du 24 mars 2014 est le point de départ de la plupart des obligations actuelles.

Le registre national des copropriétés. Chaque copropriété à usage d'habitation doit être immatriculée sur le registre tenu par l'Anah. L'obligation s'est appliquée progressivement entre 2016 et 2018, des plus grandes copropriétés aux plus petites. Le syndic bénévole fait la démarche lui-même, puis met à jour chaque année les informations financières, au plus tard deux mois après l'assemblée générale qui approuve les comptes. L'inscription et la mise à jour sont gratuites (ANIL). Sans numéro d'immatriculation, pas de subventions publiques, et les ventes de lots se compliquent (ANIL).

Le fonds de travaux. Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétaires mettent de côté chaque année une cotisation, au minimum 5 % du budget prévisionnel, pour financer les travaux à venir (service-public.gouv.fr). Ces sommes appartiennent définitivement au syndicat : elles ne sont pas remboursées au vendeur quand un lot change de mains.

L'espace en ligne. La loi impose aux syndics professionnels, depuis 2015, de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété. Cette obligation ne vise pas les syndics non professionnels (ANIL), mais elle a installé une attente chez les copropriétaires : retrouver les procès-verbaux, les comptes et les contrats sans avoir à les demander.

2018 à 2020 : ELAN, la réforme de 2019 et les petites copropriétés

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a ouvert la porte à l'assemblée générale à distance, puis autorisé le gouvernement à réécrire une partie du droit de la copropriété. C'est l'objet de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, et de son décret d'application n° 2020-834 du 2 juillet 2020.

Participer et voter sans se déplacer

• Visioconférence. Depuis le décret du 27 juin 2019, un copropriétaire peut participer à l'assemblée par visioconférence ou audioconférence. L'assemblée doit d'abord choisir, à la majorité simple, l'outil utilisé, et le copropriétaire prévient le syndic au plus tard 3 jours francs avant la réunion (service-public.gouv.fr).
• Vote par correspondance. Un formulaire, conforme au modèle fixé par l'arrêté du 2 juillet 2020, est joint à la convocation. Il doit parvenir au syndic au plus tard 3 jours francs avant l'assemblée.

Pour un syndic bénévole, c'est un vrai changement : le copropriétaire qui vit loin ou qui loue son appartement peut enfin voter sans donner procuration.

Un régime allégé pour les petites copropriétés

L'ordonnance a créé un statut de « petite copropriété » : au plus cinq lots à usage de logement, de bureau ou de commerce, ou un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € sur trois exercices (ANIL). Dans ces immeubles :

• le conseil syndical devient facultatif ;
• la comptabilité est simplifiée, sans obligation de partie double ;
• les décisions peuvent être prises par consultation des copropriétaires, à l'unanimité, sans convocation formelle.

Le budget et les comptes doivent toujours être approuvés chaque année : en assemblée générale, ou par consultation à l'unanimité dans une copropriété d'au plus cinq lots. Les copropriétés à deux copropriétaires ont, elles, un régime propre, détaillé dans le guide du syndic bénévole de l'Anah.

Le compte bancaire séparé pour tous

Depuis le 31 décembre 2020, aucune copropriété n'échappe au compte bancaire séparé au nom du syndicat, quelle que soit sa taille (ANIL). Le syndic doit l'ouvrir dans les trois mois suivant sa désignation, faute de quoi son mandat est nul (ANIL). La réforme précise aussi que seul un copropriétaire de l'immeuble peut être syndic non professionnel.

2021 : la loi Climat et résilience met les travaux à l'ordre du jour

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a fait de la rénovation un sujet permanent de l'assemblée générale, avec trois outils.

Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). Tout immeuble d'habitation dont la construction a été réceptionnée il y a plus de 15 ans doit disposer d'un projet de plan de travaux sur dix ans : liste des travaux, estimation des coûts, gains énergétiques attendus, calendrier. Il est établi par un professionnel indépendant et assuré, puis actualisé tous les dix ans. Une copropriété peut en être dispensée si son diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans (service-public.gouv.fr).

Un fonds de travaux renforcé. Le fonds doit désormais être constitué dix ans après la réception de l'immeuble. Si l'assemblée adopte un plan de travaux, la cotisation annuelle ne peut être inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux prévus, ni à 5 % du budget prévisionnel (article 14-2-1 de la loi de 1965). La possibilité, pour les copropriétés de moins de dix lots, de renoncer au fonds à l'unanimité a disparu : l'obligation concerne aujourd'hui toutes les copropriétés d'habitation, quelle que soit leur taille (service-public.gouv.fr).

Le DPE collectif. Tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit avoir un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble entier, valable dix ans (service-public.gouv.fr).

Ces obligations sont entrées en vigueur par étapes, selon le nombre de lots à usage de logement, de bureau ou de commerce (article 171 de la loi Climat) :

Taille de la copropriété	PPPT et nouveau fonds de travaux	DPE collectif
Plus de 200 lots	1er janvier 2023	1er janvier 2024
De 51 à 200 lots	1er janvier 2024	1er janvier 2025
50 lots ou moins	1er janvier 2025	1er janvier 2026

Pour la plupart des copropriétés gérées par un syndic bénévole, qui comptent bien moins de 50 lots, toutes ces obligations s'appliquent donc déjà.

2024 : la loi « habitat dégradé » simplifie la gestion courante

La loi du 9 avril 2024 vise d'abord les copropriétés en difficulté, mais deux mesures touchent tout le monde (service-public.gouv.fr) :

• Les notifications électroniques deviennent la règle. Le syndic peut envoyer convocations, notifications et mises en demeure par voie électronique sans avoir recueilli l'accord exprès de chaque copropriétaire. Celui qui préfère le courrier peut le demander à tout moment.
• L'emprunt collectif est plus accessible. Pour certains travaux (conservation de l'immeuble, mise aux normes, accessibilité, économies d'énergie), l'emprunt souscrit au nom du syndicat peut être voté à la même majorité que les travaux, et non plus à l'unanimité. Un copropriétaire peut refuser d'y participer dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, à condition de payer sa part des travaux dans les six mois (ANIL).

2025 et 2026 : ce qui bouge encore

Un registre plus détaillé. Le décret n° 2025-831 du 19 août 2025 enrichit les informations à déclarer au registre : état du plan pluriannuel de travaux, montant du fonds de travaux, mode de chauffage, de production d'eau chaude et de ventilation, notamment. Il entre en vigueur dix-huit mois après sa publication, soit en février 2027. Mieux vaut avoir ces informations sous la main dès la prochaine mise à jour annuelle.

Un DPE recalculé pour l'électricité. Le coefficient qui convertit la consommation d'électricité dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026 (ministère de la Transition écologique). Un nouvel arrêté le porte à 1,7 au 1er janvier 2027 ; les DPE réalisés avant cette date resteront valables et pourront être mis à jour gratuitement en ligne (ministère de la Transition écologique). Si votre immeuble est chauffé à l'électricité, son étiquette peut s'améliorer sans aucun chantier.

Les syndics bénévoles : combien, et avec quels outils ?

Selon l'Anah, la France comptait 52 839 syndics bénévoles au 1er janvier 2024, qui géraient près de 550 529 lots principaux (guide du syndic bénévole, édition 2024). À titre de repère, le registre recensait environ 541 900 copropriétés en 2023, avec un taux de couverture estimé aux deux tiers (data.gouv.fr). Selon l'Anah, ce sont surtout de petits immeubles qui manquent à l'appel, souvent faute de connaître l'obligation (Anah).

En dix ans, la loi elle-même est devenue numérique : immatriculation en ligne, participation en visioconférence, vote par correspondance, notifications électroniques. Pour un syndic bénévole, cela veut dire moins de recommandés et de photocopies, mais plus de rigueur sur les dates, les formulaires et l'archivage. Pour les questions juridiques, l'ADIL de votre département répond gratuitement, et le guide de l'Anah, de l'ANIL et de la CLCV reste la meilleure référence pour démarrer.

En résumé

• Depuis 2014 : immatriculation au registre et mise à jour annuelle, fonds de travaux d'au moins 5 % du budget.
• Depuis 2020 : compte bancaire séparé pour toutes les copropriétés, vote par correspondance, participation à distance, régime allégé pour les copropriétés d'au plus cinq lots.
• Depuis 2025 (50 lots ou moins) : projet de plan pluriannuel de travaux pour les immeubles de plus de 15 ans, fonds de travaux obligatoire sans dispense pour les moins de dix lots.
• Depuis 2026 (50 lots ou moins) : DPE collectif pour les immeubles dont le permis date d'avant 2013.
• À venir : nouvelles données au registre en février 2027, nouveau calcul du DPE au 1er janvier 2027.

Syndicool a été conçu pour aider les syndics bénévoles à suivre ces échéances sans y passer leurs soirées.